Was bedeutet das Urteil genau?
Für Verwalter ist die Rechtslage klar: § 556 BGB (Mietverwaltung) und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (WEG-Verwaltung) fordern wirtschaftliches Handeln — aber wirtschaftlich heißt nicht billigst möglich, sondern ausreichender Schutz zu einem marktgerechten Preis. Wer eine nachvollziehbare Marktanalyse vorweisen kann, erfüllt das Wirtschaftlichkeitsgebot — auch wenn die Prämie über dem statistischen Durchschnitt liegt.
Das Problem: Durchschnittswerte taugen nicht als Maßstab
Das Gericht hat den Berliner Betriebskostenspiegel (0,23 EUR/m²/Monat) als Benchmark herangezogen. Der bundesweite Durchschnitt liegt bereits bei 0,31 EUR/m²/Monat (Mieterbund, 2024). Aber auch dieser Wert bildet keine zeitgemäße Absicherung ab: Der Durchschnitt enthält veraltete Billig-Tarife ohne Elementar, ohne Fugenschäden, ohne grobe Fahrlässigkeit. Rund 5 % der Gebäude haben noch reine Feuerversicherungen (1/10 des Preises einer modernen Police)
Etwa die Hälfte ist ohne Elementarversicherung erfasst
Bereinigt man alle Faktoren, liegt eine zeitgemäße Absicherung schnell bei 0,40 bis 0,50 EUR/m²/Monat
Es gibt keinen “richtigen” Preis pro m². Es gibt nur den richtigen Preis für Ihr Gebäude.
Die Lösung: Versicherungskosten im Griff -- ohne ständiges Wechselspiel
Eine Sorge weniger. Wenn wir Ihre Objekte betreuen, sehen wir durch die Integration in Immoware24 Quadratmeter, Jahresmieten und Vertragsdaten Ihrer Bestände — und erkennen Missverhältnisse zwischen Prämie und Risiko, bevor Mieter oder Eigentümer nachfragen. Die Dokumentation der Wirtschaftlichkeit liefern wir gleich mit — nachvollziehbar für Betriebskostenabrechnungen und Eigentümerversammlungen.
Dabei geht es uns nicht darum, möglichst viele Verträge umzudecken. Wenn Ihr bestehender Tarif passt, betreuen wir ihn weiter. Wir wechseln nur, wenn es gute Gründe gibt: deutliche Ersparnis bei gleichem Schutz oder fehlende Deckungsbausteine. Versicherer trennen sich von untertarifierten oder schadenreichen Objekten mittlerweile sehr schnell. Wir setzen auf langfristige Lösungen: stabile Vertragsbeziehungen, marktgerechte Prämien und ein Versicherer, der im Schadenfall nicht sofort kündigt.
Was uns als Spezialmakler für die Wohnungswirtschaft auszeichnet:
- Spezialist — wir arbeiten mit Spezialversicherern und Konzepten für die Wohnungswirtschaft, die auf Vergleichsportalen gar nicht verfügbar sind
- Besondere Risiken — Altbau, Mischobjekte, Gewerbeanteil, schadenbelastete Bestände: wir kennen die Herausforderungen und finden Lösungen, wo Standardanbieter ablehnen
- Digitalisierung — Ihre Versicherungsverträge werden direkt in Immoware24 gepflegt. Keine doppelte Datenhaltung, keine verlorenen Policen
- Schadenmanagement — wir melden Schäden, begleiten auf Wunsch die Regulierung und verhandeln mit dem Versicherer
- Vertragsanpassung — Umbau, Sanierung, neue Einheiten oder der Wunsch nach einer neuen Deckung: wir passen den Versicherungsschutz an, damit keine Deckungslücken entstehen
Es ist ganz einfach: Mit uns als Versicherungsmakler haben Sie das Thema vom Tisch. An Ihren Verträgen ändert sich nichts — Sie bekommen nur einen Makler, der sich kümmert und wirklich für Sie da ist.
So können Sie reagieren
Bei einer Mieter-Anfrage zur Betriebskostenabrechnung:
“Die in Ihrer Abrechnung enthaltenen Versicherungskosten basieren auf einer aktuellen Marktanalyse und entsprechen dem Leistungsumfang, der für eine zeitgemäße Absicherung des Gebäudes erforderlich ist. Gerne erläutern wir Ihnen auf Wunsch die einzelnen Positionen und den zugrunde liegenden Versicherungsschutz.”
Für die WEG-Eigentümerversammlung:
“Die Versicherungskosten wurden auf Basis eines Marktvergleichs ausgewählt. Der Vertrag bietet eine Absicherung inklusive Elementarschutz und Einschluss grober Fahrlässigkeit. Eine reine Feuerversicherung wäre günstiger, würde aber bei Leitungswasserschäden — der mit Abstand häufigsten Schadenursache — keinen Schutz bieten. Bei einer Unterversicherung oder Deckungslücke trägt die Eigentümergemeinschaft den nicht gedeckten Schadenanteil selbst — über eine Sonderumlage.”
Kompaktes Wissen
Was genau ist passiert? (Das Urteil)
Das Amtsgericht Schöneberg hat am 22.01.2026 die GSW Immobilien AG (Vonovia-Konzern) wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verurteilt (Az. 11 C 357/25). GSW hatte 0,45 EUR/m²/Monat für Versicherung abgerechnet, der Berliner Betriebskostenspiegel sieht 0,23 EUR/m² vor.Wichtig: Es handelt sich um ein Versäumnisurteil — GSW hat sich nicht verteidigt. Das Urteil ist zwar rechtskräftig, aber nur weil keine Gegenwehr erfolgte. Kein Sachverständiger hat den Versicherungsschutz geprüft. Dieses Urteil etabliert keinen neuen Rechtsstandard.
Warum der Betriebskostenspiegel kein guter Maßstab ist
- ~5% reine Feuerversicherung: Kosten nur 1/10 einer zeitgemäßen Police, bieten aber keinen Schutz bei Leitungswasser oder Sturm. Drückt den Durchschnitt um ~5%.
- ~50% ohne Elementarversicherung: Kein Schutz bei Starkregen und Überschwemmung. Drückt den Durchschnitt um weitere ~11%.
- Veraltete Tarife: Ohne Einschluss grober Fahrlässigkeit oder Fugenschäden — billiger, aber unzureichend.
Warum Versicherungskosten gestiegen sind (+138% seit 2005)
Zeitraum Steigerung Haupttreiber 2005-2024 +138% Leitungswasser-Frequenzschäden, Material- und Handwerkerkosten 2021-2024 +48% in nur 3 Jahren Beschleunigte Schadenentwicklung, Elementarereignisse Versicherungskosten sind die Betriebskostenposition mit der stärksten Steigerung — von ~5% auf ~12% der Gesamtbetriebskosten. Das spiegelt reale Schadenentwicklung wider.(Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel 2005-2024)
"Lawinen in Berlin" -- warum Elementarversicherung trotzdem sinnvoll ist
- Berlin liegt in ZÜRS-Zone 1 (niedrigstes Risiko) — Elementar ist hier besonders günstig
- Starkregen ist ZÜRS-unabhängig und kann überall eintreten — Berlin erlebte 2017 und 2024 schwere Starkregenereignisse
- Die Solidargemeinschaft aller Versicherten ermöglicht erst bezahlbare Prämien für Hochrisiko-Lagen
Warum Vergleichsportale bei MFH nicht funktioniert
- Keine Spezialtarife für die Wohnungswirtschaft
- Keine individuelle Risikobewertung (Schadenhistorie, Leitungszustand, ZÜRS-Zone)
- Ergebnis: oft teurer und schlechter abgesichert als über einen spezialisierten Makler